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    自持者潘石屹

    自持者潘石屹

    史穎波 2012年09月26日
    SOHO中國終于告別散售的模式。遲來的轉型能否成功,取決于資金和商業管理的實力。

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    ????北京前門大街的鮮魚口,曾經是一條很有名的胡同?,F在,這里被改造成了美食一條街。街口北側很不錯的一個地段,業主是SOHO中國。這是3年前,潘石屹以每平米約3萬元的價格收購來的。但是,街口的幾家飯館,既不是老字號,也不是家喻戶曉的品牌。在老字號林立的美食街,有點不太起眼??偯娣e約5萬平米的前門項目,是SOHO中國第一個自持的項目。

    ????3年之后,在披露2012年中報的同時,SOHO中國宣布將持有目前北京和上海正在建設的14個項目中的12個,總面積達到150萬平米,占SOHO中國擁有的總建筑面積287萬平米的五成以上?!捌鋵?,我們每個新項目開盤的時候,都會想一想?!迸耸僬f:“(如果)作為商業地產自己持有了,每年租金收入一大塊,物業升值一大塊,也是一個特別好的生意?!迸耸俪姓J他早就有了自持的想法。

    ????SOHO中國過去的散售模式一直倍受懷疑。潘石屹解釋說:“你一旦持有了,就沒錢了,就不能搞新的項目。尤其在前些年,我們公司的資金規模不夠大的情況下,更是這樣?!?/p>

    ????在過去一年多的時間里,SOHO中國完成了8筆收購,全部位于上海。并購額超過150億元,并購面積超過100萬平米。但是,同那些一年并購上百個項目的房地產開發商相比,“我們個位數的(并購)在這個行業里面簡直都不算什么?!迸耸傩χf。去年,SOHO中國的合同銷售額是109億元,營業收入為57億元,跌出了《財富》中國500強。之前,SOHO中國曾在2010年位居第272名,2011年位居第185名。

    ????這150萬平米的自持物業什么時候能為它的主人帶來滾滾財源呢?SOHO中國預計,未來公司將擁有每年40億元的租金收入,相當于每天每平米7塊多錢,但那將是在5年之后?!霸谵D型過程中碰到的第一個問題,”潘石屹說:“就是你有多少錢,你的錢能不能支撐你轉過去?!?/p>

    ????散售模式的好處在于,“一銷售房子,錢馬上就來了。最早的時候,(房子蓋到)正負零就開始銷售了,錢就來了。到了房子建好之后,最后一筆錢就來了?!迸耸僬f:“當你的房子一旦持有的話,每年的租金收入其實跟銷售額是沒法比的?!?/p>

    ????美好的散售時光顯然令潘石屹頗為留戀,但是他對SOHO中國的成功轉型也非常樂觀?!拔覀儸F在可以動用的現金是150億元,凈負債率只有20%?!比绻谵D型過程中,這個錢“花完了還不夠”的話,潘石屹認為他還有一個殺手锏就是“提高負債率”,而且“還有非常大的空間?!?/p>

    ????支持潘石屹如此樂觀的理由,還包括北京和上海高漲的租金和極低的空置率?!氨本┖蜕虾^k公樓的出租市場是我做房地產有史以來最好的時候,從來沒有過這樣的時候。一般,每年的租金上漲5%~10%就不得了了。去年一年,北京上漲了73%。別人完全不知道在北京發生什么事情,在全世界任何地方都不可能(發生這樣的事情)?!?/p>

    ????在中國經濟持續低迷的背景下,如此高漲的租金,背后的動力是什么? “我也不知道?!迸耸贅O其坦率地說:“多少人問我,還有好多領導問我?!钡?,他也斷言今天的這種上漲是“不會持續的”?!懊磕隄q70%多的這種情況下是天上掉餡兒餅。千萬不要基于每年租金上漲70%作為你這個數學模型的假設,這個東西肯定就錯了?!?/p>

    ????去年,SOHO中國完成了150億元的收購額。今年初披露的年報上,并購計劃下降到100億元。雖然潘石屹一直強調手里還有150多億元現金,但是,他承認,今年實際的并購金額可能要低于這個數字,原因是要“為完成轉型做準備”?!叭绻覀兌寄弥X買地了,你又不能銷售,這個房子就(可能)建不起來了,就可能成為爛尾樓了?;蛘呤枪こ炭钣指恫怀鋈チ?,工地上拖著不干活了,這個東西影響都非常大?!迸耸僬f:“作為上市公司要精打細算,一定不要讓這樣的情況發生?!?/p>

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