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    房地產大亨孤注一擲
     作者: Devin Leonard    時間: 2008年04月29日    來源: 財富中文網
     位置: 雜志>>第一百二十七期         
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    哈里?麥克洛對宏偉建筑以及超大額的抵押貸款的鐘愛,最終有可能讓他的帝國四分五裂。這是野心盲目膨脹的個案,還是信貸市場危機將引爆商業地產的信號?
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    ????作者:Devin Leonard

    ????哈里?麥克洛對宏偉建筑以及超大額的抵押貸款的鐘愛,最終有可能讓他的帝國四分五裂。這是野心盲目膨脹的個案,還是信貸市場危機將引爆商業地產的信號?

    ????哈里?麥克洛(Harry Macklowe)并不害怕惡劣天氣。三年前,當這位紐約開發商與親友一起乘坐他 112 英尺長的豪華游艇 Unfurled 號在科西嘉島海岸附近暢游時,一場暴風雨降臨了。他的妻子琳達(Linda)和他們的客人、律師塞繆爾?林登鮑姆(Samuel Lindenbaum)夫婦均躲進了船艙。他們都暈船了。然而,麥克洛卻穿上防雨服,興高采烈地登上甲板,幫助他的船長和船員駕駛游艇?!昂喼碧豢伤甲h了?!绷值酋U姆回憶說?!肮镌谂c大自然做斗爭,而且他贏了 ”

    ????這位現年 70 歲的開發商正置身于另一股巨大的漩渦之中。這一次掀起驚濤駭浪的是信貸市場。由于去年冬天他以個人資產為 12 億美元貸款做擔保,因此他有可能失去價值數十億美元的房地產、于曼哈頓和漢普敦的家和他收藏的現代派藝術品,甚至還有他的游艇。這將是身為紐約房地產行業最顯耀人物之一的他在事業上嘗到的苦果。

    ????在開發商的社交圈里,人們要么崇拜麥克洛,要么憎惡麥克洛。這兩種強烈情感起源于兩起事件,這兩件事在他 49 年的職業生涯中起到了分水嶺的作用,一件讓他聲名鵲起,而另一件卻使他名譽掃地。首先,他是那個在 1985 年讓他的行業蒙羞的人,當時他未經允許便擅自下令在深夜拆毀了時代廣場的 4 幢建筑,其中包括一座福利酒店。第二件事離現在更近些,麥克洛完成了一次不亞于點石成金的壯舉。2003 年,他以 14 億美元的價格收購了通用汽車大廈,這個破紀錄的價格震驚了同行。如今,這座地標性建筑的價值已經翻了一番,這主要是因為他想出辦法在大廈的廣場區域開了一家深入地下的蘋果(Apple)專賣店,其玻璃入口開在大街上?!肮锷踔猎谫I下這幢建筑之前,就在一張紙上給我畫了這家商店的設計圖?!笔腊钗豪硎斯荆–B Richard Ellis)的瑪麗?安?泰伊(Mary Ann Tighe)說。這位開發商聘請世邦魏理仕擔任該建筑的租賃經紀人。麥克洛不僅親自把這個想法兜售給了蘋果公司的 CEO 史蒂夫?喬布斯(Steve Jobs),而且還談成了一份租約。根據租約,麥克洛的地產公司可以從蘋果專賣店的營業額中分成。要是這位紐約州新羅謝爾市的大學輟學生就此止步,該多好??!事與愿違,繼通用汽車大廈交易之后,他又做了一筆數額更為巨大的交易,進而成為次級抵押貸款危機中最著名的商業地產災難。

    ????2007 年 2 月,這位開發商以 68 億美元的價格從百仕通集團(Blackstone Group)手中購買了 7 幢位于曼哈頓的摩天大廈。當時,市場發展達到極至。市面上有大量資金可以輕松利用。麥克洛自己只拿出了 5,000 萬美元現金,隨后又以貸款方式從德意志銀行(Deutsche Bank)和公開上市的對沖基金 Fortress Investments 那里獲得了收購交易所需的其余 70 億美元資金,貸款于今年 2 月到期。這是一筆數額巨大、風險極高的短期債務。當次級債危機蔓延開來后,麥克洛無法再融資了?,F在,他把這些建筑的鑰匙交還給了德意志銀行以及其他借款人,德意志銀行把這筆債務中的一部分賣給了后者。麥克洛還打算出售他價值連城的通用汽車大廈,以償還 Fortress 控制的 12 億美元橋梁貸款。

    ????與此同時,整個房地產行業仍在靜觀事態的發展。其中有兩個原因。麥克洛面臨的困難對他所在的行業而言不是好兆頭。不久前,投資者還爭先恐后地爭奪他的高租金地產的股權?,F在,對戰利品的需求也許正在萎縮,甚至在美國最具價值的曼哈頓市場也不例外。這不僅對麥克洛來說是個殘酷的消息,對全美國那些在信貸危機爆發前向寫字樓投入了數十億美元的投資者來說同樣是個嚴峻的消息。

    ????麥克洛的財務困境吸引了如此多的注意力,還有一個原因。他是魔術大師霍迪尼(Houdini)式的人物,有過在緊要關頭挽救自己的先例。譬如上世紀 90 年代初,當時房地產市場陷入崩潰,他的債權人要求收回 10 億美元貸款。他的老謀深算,是讓他頑強生存下來的原因之一,但還有一個原因是,與他打交道的商業銀行愿意向他提供幫助。這些傳統的借款人希望與這個(用他自己的話來說)“對資本如饑似渴”的家伙建立長期關系。

    ????然而,由于近些年來房地產價格一路飆升,開發商紛紛向 Fortress 這樣的對沖基金尋求風險最大的貸款。這些新涌現出來的、更具機會主義頭腦的借款人收取的利率甚至高達 20% 以上。如果開發商無法按期還款,一些對沖基金更樂于拿走抵押物品并且倒手賣掉,以獲取更高的潛在利潤。人們稱之為“債轉股”業務。

    ????在從百仕通集團手中收購 7 幢摩天大廈的案例中,麥克洛以個人資產為 12 億美元橋梁貸款擔保。這筆巨額債務是 Fortress 對沖基金總裁小彼得?布里格爾(Peter Briger Jr.)管理下的債務組合中的一部分。這位畢業于普林斯頓大學的銀行家與他的貸款人截然不同。布里格爾因為上世紀 90 年代的日本廉價資產交易而聞名。與許多同事一樣,他也小心翼翼地躲避媒體。(Fortress 拒絕就本篇報道發表評論。)然而,有一點可以肯定:布里格爾對麥克洛毫不留情。Fortress 對于取消抵押品贖回權并且占有通用汽車大廈(麥克洛承諾把通用汽車大廈當作其個人為橋梁貸款擔保的一部分)的可能性垂涎三尺。此外,《財富》雜志還了解到,這家對沖基金正在評估這位開發商的個人資產,以防其戰利品(目前它還有 19 億美元貸款未還)無法還清麥克洛的債務。

    ????如果布里格爾決定這樣做,麥克洛肯定會予以反擊。他也許從未與布里格爾這樣的借款人打過交道,但 Fortress 的總裁(他也許很強硬)同樣也從未與哈里?麥克洛這樣的貸款人交過手。

    ????“當你步入通用汽車大廈時,感覺好極了?!惫?麥克洛坐在麥克洛地產(Macklowe Properties)21 樓的辦公室里信心十足地說。那還是今年 1 月初,大約一周之后,他決定出售通用汽車大廈。當時,你根本看不出他已瀕臨絕境。也許正是周圍的環境讓他如此冷靜。這里的景觀讓人心情激蕩。窗外,位于第五大道對面的廣場酒店(The Plaza)直入云霄。越過這座著名的酒店,你可以看到中央公園深處。這正是許多租戶如私人股權投資基金 Thomas H. Lee 和花旗集團(Citigroup)前 CEO 桑迪?韋爾(Sandy Weill)以平均每平方英尺 150 美元的租金入住這里的原因之一。

    ????麥克洛壓低聲音講話。有時,這讓他風趣幽默的話語更加詼諧。沉、冷靜的他堅持認為,他肯定能夠找到新的資金來源,從而為百仕通交易中的摩天大廈再融資:“我們的未來依然光明。它們是相當不錯的、充滿吸引力的投資?!丙溈寺暹€表示,他們與德意志銀行或 Fortress 公司之間的關系根本不緊張?!拔覀儧]有與任何人為敵。也沒有人與我們為敵?!?/p>

    ????只有兒子比利(Billy)似乎對他和父親陷入的困境感到有些緊張。麥克洛有些不修邊幅,比利與父親不同,他的發型總是一絲不茍,量身定制的細條紋西裝非常合身。法庭記錄顯示,哈里過去對比利的管教極為嚴厲,他認為自己的兒子工作不夠勤奮,以至于他們最終一起尋求咨詢顧問的幫助。[麥克洛家族的發言人霍華德?魯本斯坦(Howard Rubenstein)說,比利對“更多責任”的渴望是造成關系緊張的原因。] 現在,比利是哈里的左膀右臂。不過,這位繼承人在打消關于麥克洛家族已經深陷泥沼的說法時讓人不知所云?!拔覀円恢闭J為,這是臨時性的收購融資?!彼f話時下頜緊繃?!拔覀冇杏媱潨蕚溟L期的資本解決方案。去年 8 月的事件減緩了進度。但它仍在進行中,而且這也是我們推進的目標?!痹诰o急情況下,他的父親憑借其魅力以及狡詐的幽默感可能會透露更多內容。順便說一句,哈里的朋友說他給人留下了深刻印象。

    ????通用汽車大廈對麥克洛精神上的重要性怎么說也不過分。如果他關心的只是個人財富的話,他可能在若干年前就已經退休了。長期以來,他和妻子琳達一直是在曼哈頓和漢普敦輪流活動的社會組織的成員。琳達是古根海姆博物館(Guggenheim Museum)董事會的成員,而且他們熱愛藝術品收藏。哈里根據莫里斯?路易斯(Morris Louis)的一系列畫作給自己的游艇命名為 Unfurled 號,哈里擁有其中的一幅作品。

    ????麥克洛的勃勃野心,讓他在水面上遭遇了與陸地上一樣的麻煩。1976 年,航海運動的全國管理機構美國航海協會(U.S. Sailing)禁止他再參加游艇比賽,且禁賽時間不定。為什么這樣?美國航海協會的女發言人說,這位開發商把自己的游艇對準了另一艘船以示威脅,因為那艘船的船主曾舉報麥克洛犯規,從而導致他失去了在羅得島州紐波特市的一場比賽的參賽資格。

    ????麥克洛在房地產行業里的競爭意識甚至更強烈,當然他也取得了更大的成功。上世紀 60 年代初,當他還是一名年輕的商業經紀人時,他就懷崇敬的心情看通用汽車大廈在中央公園的東南角拔地而起?!肮镆恢倍及褤碛型ㄓ闷嚧髲B當作自己的目標?!笔返俜?伊夫辛(Steve Ifshin)說。身為 DLC 管理公司(DLC Management)創始人的伊夫辛是購物中心建筑商,他是與這位開發商一起發的家。麥克洛并不否認他有這個野心。

    ????到了 80 年代,這位從前的經紀人一帆風順地踏上了成為紐約著名開發商的道路。他充分利用自己的優勢,在上東區修建住宅大廈,在城中區修建時尚的寫字樓,并且在時代廣場修建了名為麥克洛酒店(Hotel Macklowe)的豪華飯店。

    ????但是,他咄咄逼人的進取心反而打敗了他自己。在他下令“午夜拆除”時代廣場的 4 幢建筑后(《紐約時報》稱這一行為是“白領人士的野蠻行徑”),他成為家喻戶曉的最卑劣開發商。他的一位前雇員對不計后果的危害行為認罪,但麥克洛卻從這次失敗中走了出來,而且沒有受到太大的傷害。他的發言人說,盡管紐約市對他罰款 200 萬美元,但曼哈頓的地方檢察官卻取消了對他的指控。與此同時,他的同名酒店在拆除地點拔地而起。這次勝利有如曇花一現。80 年代末,房地產市場崩潰。麥克洛的銀行家要求他償還貸款。紐約市保守的房地產家族希望再也不要見到他,因為他們認為麥克洛在時代廣場耍的詭計讓他們的行業蒙受了羞辱。

    ????不過,與今天的情況有所不同的是,麥克洛當時是從 Chemical Bank 和漢華銀行(Manufacturers Hanover)等機構貸的款。這些銀行不希望自己的賬目上增加更多廉價資產。它們是借款人,不是房地產商。最終,麥克洛的貸款銀行不情愿地收回了他的 5 幢建筑,其中就包括麥克洛酒店。他們的談判拖了好幾年,這使麥克洛有時間整頓手中剩余的資產,并且為東山再起籌集資金。

    ????上世紀 90 年代初經濟衰退接近尾聲時,麥克洛卷土重來,而且他在 90 年代后半期與他的銀行家打交道的方式可以給 Fortress 公司中那些認為他們已經把這個老家伙逼入墻角的人當教材。1998 年,麥克洛準備在第 42 街和麥迪遜大道交匯處修建一座摩天大廈,為此他計劃以公募的方式籌集部分資金,此舉會使他的房地產公司的市值達到 5.2 億美元。

    ????隨后災難再次降臨。在俄羅斯債務危機引發全球經濟恐慌,進而使得房地產公司股票出現暴跌后,這位開發商被迫取消了他的首次公募。麥克洛本指望用首次公募的資金償還他從瑞士信貸第一波士頓銀行(Credit Suisse First Boston)借來的 3.31 億美元貸款,這些資金用于若干個項目,其中包括計劃在麥迪遜大街修建的大廈,那也是他多年來籌劃的規模最大的項目。

    ????接下來是一場為期兩年的斗爭。瑞士信貸公司取消了抵押品贖回權,并且設法收回麥克洛的開發地址。有鑒于此,這位大亨把地契轉給了一家由他控制的空殼公司,他的債權人對這家公司無能為力。甚至在他被迫放棄了這片地產之后,瑞士信貸還是指控他蓄意拖延出售該地塊以及收回資金的時間。(麥克洛的律師嘲笑說,這些都是“無端指責、無稽之談”。)兩位前瑞士信貸銀行的銀行家確認,該行在麥克洛向銀行做抵押的兩幢建筑中持有巨額股權,但麥克洛讓它放棄了這些股權。

    ????麥克洛又一次在緊要關頭完成了自救。然而,在房地產行業摸爬滾打了幾十年,他依然是紐約房地產寡頭統治集團中的二流角色。的確,這位開發商更出名的還是他深夜在時代廣場的拆遷行為,而不是他的技巧。這一局面在 2003 年發生了轉變,當時他從破產的保險公司 Conseco 手中買下了通用汽車大廈。他愿意支付 14 億美元的天價,因為他早已想好了開設蘋果專賣店的點子,如今紐約大學城市政策和規劃系的教授米歇爾?摩斯(Mitchell Moss)稱,這一行為是“代表城市房地產業獨創性的最佳范例之一”。

    ????憑借通用汽車大廈,麥克洛最終贏得了空前的成功,并且獲得了人們的尊重。如果他的腳步放慢一點,不會再有人向他投來懷疑的目光。想必他還有更多的畫作要買,有更多的地方要去航行。不過,他還必須再做一筆有風險的交易。

    ????2006 年末,Equity Office Property 公司(EOP)董事長山姆?澤爾(Sam Zell)斷定,商業地產市場已經發展到極至,于是他以 360 億美元的價格把自己的公司賣給了百仕通集團。百仕通集團房地產部門的聯合領導人喬納森?格雷(Jonathan Gray)也不傻。在完成交易之前,他向外界透露,這家私人股權投資集團將賣掉多個 EOP 的資產,其中就包括麥克洛地盤上的 7 幢建筑,即紐約市第 42 街與第 59 街、第三大道與第八大道之間的高價廣場地區。這些高樓大廈沒有一幢能夠像通用汽車大廈那樣有紀念意義。但是,它們卻勾起了麥克洛的欲望?!拔覀冋J為,在廣場地區占據主導地位,才是真正的優勢所在?!彼f。這位開發商立即殺入戰團,并且向百仕通集團支付了 68 億美元購買這些建筑,他以超短期貸款為這次收購行動融資,他認為自己可以輕松地為這筆債務再融資。

    ????事后來看,澤爾選擇的時機恰到好處。他賣掉公司幾個月后,次貸危機爆發,并且開始蔓延。百仕通集團同樣也非常幸運。而麥克洛的運氣就沒那么好了。去年 8 月,華爾街突然收緊銀根?!斑@是一場搶椅子的游戲?!盓astdil Secured 公司董事長本?蘭伯特(Ben Lambert)說?!耙魳吠V沽?,而哈里卻沒搶到椅子?!?Eastdil Secured 公司為百仕通集團把這些建筑賣給了麥克洛。

    ????與美林(Merrill Lynch)、花旗(Citi)以及其他在次貸災難中受害的著名公司一樣,麥克洛前往中東,在科威特、卡塔爾、迪拜和阿布扎比尋找投資人。熟悉麥克洛的這些努力的房地產高級經理說,麥克洛在這項交易中僅投入了少量自有現金,他以一半的合伙人股權向未來的投資者換取 20 億美元資金。但他無功而返。(比利?麥克洛對其中的一些數字有些許批評意見,但他本人卻拒絕提供具體數字。)

    ????麥克洛從債權人那里最需要得到的是耐心。但他未能如愿。如果他目前的借款人中有誰會給他寬限的話,那一定是德意志銀行。畢竟,它為麥克洛收購通用汽車大廈提供過融資,并且在這項交易中分享了成功的果實。但是,上個月德意志銀行開始與麥克洛家族商談收回這些 EOP 建筑的事。讓比利和哈里感到遺憾的是,這家德國銀行并沒有資格做最終決定。它已經把它的部分債務賣給了其他 20 位借款人。其中部分債主如通用電氣資本公司(GE Capital)在債務償還過程中排在最前面。因此,他們渴望收回抵押品贖回權。不過,其他債主的熱情相對較低。它們排在后面,而且只能從抵押品贖回中獲得剩余的利益,甚至有可能更糟。對麥克洛家族來說,債權人之間的矛盾是個好消息。在這場斗爭中,延期對他們有利。(德意志銀行拒絕發表評論。)

    ????Fortress 的意圖非常明顯。布里格爾已經把部分橋梁貸款賣給了高盛公司(Goldman Sachs)和對沖基金 D.E. Shaw,這兩家公司與 Fortress 一樣,均可從麥克洛逾期還款的行為中漁利。Fortress 還評估了麥克洛的個人財產,因為即使他賣掉了通用汽車大廈,仍有可能欠 Fortress 的錢,隨后他的玩具也會變成取笑的對象。與麥克洛家族關系密切的人說,麥克洛家族確信自己賣掉這些大廈的錢足以還清債務。

    ????麥克洛已經聘請世邦魏理仕公司為他出售通用汽車大廈。拍賣于 2 月 15 日進行。前世貿中心地塊開發商拉里?西爾弗斯坦(Larry Silverstein)已經圈中了這幢建筑,房地產業的高級經理說,該建筑的價值有可能達到 30 億美元。不過,這個地標性建筑還背負 19 億美元的債務。因此,即使西爾弗斯坦全價支付─他可能并不愿這樣做─麥克洛在賣掉通用汽車大廈后也只能留下 11 億美元。這并不能完全償還 12 億美元橋梁貸款(如果計入利息,這筆貸款目前大約 為 14 億美元)。這也許正是麥克洛把他位于第 57 街的另一幢建筑也列入公開拍賣名單的原因。

    ????就在本文英文原文交付印刷之際,Fortress 也把橋梁貸款的最后還款日期延長至 2 月 15 日,這樣麥克洛就能賣掉通用汽車大廈,并且有可能還清貸款。但是,布里格爾已經明確表示,他并不畏懼這位以難對付出名的開發商,麥克洛之前總能在出現差錯的交易中恢復償債能力?!拔曳浅A私獗说?,Fortress 壓根兒不會受恫嚇?!辈祭锔駹柕暮糜?、私人股權投資集團 J.C. Flowers 的執行董事克里斯托弗?弗勞爾斯(J. Christopher Flowers)說?,F在的問題是,麥克洛是賣掉這些建筑,還是打亂這些交易。房地產業的高級經理說,西爾弗斯坦愿意為通用汽車大廈支付最高價。但麥克洛想到的不僅僅是錢。他希望繼續做這個地標建筑的管理者。這可以讓他保留面子并且獲得巨額收入。但是,所有同意他留下來的人都不準備以全價收購這座大廈,如此一來,他還 Fortress 公司的錢就沒那么多了。

    ????最后,我們不能排除訴諸公堂的情況。今年 1 月,麥克洛告訴記者,如果他的債權人以不正當手段對付他,他將用法律武器予以還擊。他還強調,如果他到期未還款,Fortress 也不能搶走通用汽車大廈,因為他只承諾把少數股權當作抵押品。應該指出的是,這家對沖基金對此持不同看法。法律訴訟也許還能為他爭取一些時間,尋找更友好的投資人,并且有可能把部分建筑從拍賣名單中刪除。

    ????因此,現在就認為麥克洛已出局,還為時過早。他有過太多死里逃生的經歷。但這一次似乎是德意志銀行和 Fortress 占了上風。這意味人們也許會記住麥克洛這位開發商贏得了曼哈頓最大的一個獎品,但他卻在一次多余的交易中把它賭輸了。當他駕駛游艇環游世界時,他將有時間反思他的錯誤。當然,除非 Fortress 把他的游艇也沒收了。

    ????譯者:錢志清




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