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    商業 - 房地產

    房地產報告

    Shawn Tully 2011年06月15日

    忘掉股票吧,也別賭黃金了。房價在暴跌四年之后,美國有吸引力的資產是房子。到了再次買入的時候了

    奧斯汀一座在建的新房,全美國在建的新房數還處于非常低的水平。
    (攝影:BRIAN FINKE

    ????頭戴大沿牛仔帽,腳蹬牛仔靴,麥克·卡索曼(Mike Castleman)配得上電影里瘦高的得州牧場主的形象。3月的一個晚上,卡索曼正在農場里給他的兩只寵物長角牛喂動物餅干。他的農場名叫巴騰克里農場(Bar Ten Creek Ranch),占地460英畝,位于得克薩斯州首府奧斯汀郊外德里平斯普林斯地區(Dripping Springs)的一個村莊。這片地區有蜿蜒的小溪、陡峭的山崖和生長了數百年的橡樹。但是,就是身處這樣的田園美景中,卡索曼的心思回到一個他與專業人士一樣熟悉的話題:房地產市場。70歲的他聲稱:“我是民間經濟學家,關注基層發生的事。35年來,我從未看到新開工房屋像今天這樣短缺?!闭f著,他又開始喂他的迷你驢?!澳切┛纯辗?/p>

    ????地產的名嘴會不愿意聽到這些,但美國需要建造更多的房子。在大多數市場,新房價格必定上升,而不是下降?!?/p>

    ????卡索曼具備特殊條件去了解這些。他是一家名為Metrostudy的公司的創始人兼首席執行官,花了30多年時間跟蹤美國新房存量的實時數據。他在每季度派出500名調查員開車穿過從巴爾的摩到薩克拉門托的4.5萬個居住區。調查員一一查看500萬個可建房地塊,如果有在建、建成待售或剛售出的房子,就記錄下來。Metrostudy調查19個州,規模大約相當于美國房地產市場的65%,包括受房價崩盤打擊最嚴重的市場:佛羅里達,加利福尼亞,亞利桑那和內華達。公司的客戶名單幾乎包括所有重要房屋建筑商和銀行——從Pulte和KB Home,再到美國銀行(Bank of America)和富國銀行(Wells Fargo)。

    ????Metrostudy收集的為這些客戶所看重的關鍵數據,是每個城市空置和待售的房屋數量,和售出所有這些房屋所花的月數。這兩個數字衡量的是確定一個市場的新房過剩還是短缺的關鍵指標——存量狀況。

    ????如今,卡索曼發現,幾年來推動房價下跌的新房過剩正在發生非同尋常的逆轉。在Metrostudy調查的41個城市里,總共有7.8萬套房屋正處于空置待售或在建狀態。這一數字是2006年年中房地產熱達到高潮時的34.3萬套的1/4,遠低于10年前的水平??ㄋ髀f:“如果買入水平正常,這些房子在兩個半月內就能賣出去。我們發現,短缺狀況難以置信。我們正朝這個方向走?!?/p>

    ????要是你對聽到的各種有關房地產的雜音感到十分困惑,會有一大幫人與你有同感。頭一天,你看到,現在買房最便宜。過一天,你又讀到新聞,說新房開工率已經跌到了50年來的最低水平,今年3月的頭條就是這么說的。四年來,房價跌個不停,止贖不斷攀升,讓人無所適從。即便羅伯特·希勒(Robert Shiller)和卡爾·凱斯(Karl Case)也不能達成一致意見。這兩位經濟學家共同編制了廣受關注的標普/凱斯⌒希勒房價指數(S&P/Case-Shiller Home Price Indices),對于樓市未來,二人現在的觀點差別鮮明。席勒最近警告,美國房價很可能繼續以兩位數的百分比下跌??墒?,凱斯在接受《財富》雜志采訪時,卻給出了樂觀得多的看法:“新房短缺是一個巨大的助力,很多人沒有注意到。人們覺得我唱多是發瘋,但樓市現在看起來就像一個小的增長引擎?!?/p>

    ????要弄清房地產到底走向何方,關鍵在于讓你的眼睛緊盯基本面?;久孀罱K決定房價和房屋建設的走向。在上一個10年,房價前所未有地上漲,《財富》雜志不斷警告:漲得太多了。在一篇名為“樓市繁榮終結了嗎?”(Is the Housing Boom Over?)的封面報道(2004年9月20日那一期),本文作者分析指出,左右市場的基本指標——擁有房產與租房成本之比和新房開工數——已經到了泡沫的水平。這一判斷最終成為現實,房價出現暴跌?,F在,我們把眼光鎖定在同樣的基本面上——只是現在它們正指向相反的方向。

    ????讓我們做個簡潔有力的論述:樓市回來了。

    ????兩個基本因素為住房市場的快速復蘇奠定了基礎。首先,是讓卡索曼驚喜的新房開工數的歷史性下滑。第二,是房價的大幅下跌,全國均價自2006年以來已經跌去了30%,在遭受打擊最嚴重的市場,跌幅達到了55%。在樓市衰退的過程中,人們毅然放棄從前購買新房的傳統,轉而租房。但是,由于近來買房變得經濟,又逐漸吸引美國人重新購房。今年,很多市場的房價將因購房者的回歸而開始上漲。

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